POLÍTICAS COMPENSATÓRIAS E DE FINANCIAMENTO PARA O PATRIMÔNIO CULTURAL EDIFICADO –
TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR
Muito se fala da falta de apoio que os detentores de imóveis históricos tombados enfrentam para manter seus imóveis em bom estado de conservação, e isto é verdade; a gestão pública precisa articular e promover estratégias de financiamento aos proprietários para que, de fato, o instrumento jurídico do tombamento não recaia como uma marreta sobre o seu direito de propriedade.
A legislação de proteção do patrimônio cultural é antiga – haja vista que o Decreto-Lei n. 25 de 1937 ainda está em vigor – tendo sido acompanhada pela ampliação do conceito de patrimônio cultural adotado na Constituição de 1988. Embora a legislação vigente pareça não atender às necessidades contemporâneas da política de proteção ao patrimônio cultural, alguns instrumentos previstos podem dar uma nova dinâmica ao financiamento e à gestão do patrimônio cultural edificado; entre eles, destaca-se a Transferência do Direito de Construir – TDC.
Com o intuito de afastar a premissa de que o tombamento acarreta o esvaziamento econômico do lote, a TDC foi instituída no Estatuto da Cidade – EC (2001) e consiste na autorização emitida pela administração pública para que o proprietário exerça em outro local, ou aliene a terceiro, o seu direito de construir (básico), quando esse direito de construir não puder ser exercido no terreno de origem. Neste caso, aplica-se às edificações históricas protegidas e limitadas de ampliação ou alteração por meio do instrumento jurídico do tombamento.
Entende-se que o sacrifício do direito de construir causado pelo ato de tombamento deve ser compensado, já que proprietários vizinhos, em idênticas condições, não sofrem a mesma restrição, sendo então a TDC um mecanismo de perequação compensatória vocacionado à garantia da justa distribuição dos benefícios transindividuais (a preservação do patrimônio cultural para as presentes e futuras gerações) e dos ônus individuais (o esvaziamento econômico do direito de propriedade relativamente à fração remanescente do potencial construtivo básico do bem tombado).
O cálculo da quantidade de metros quadrados a ser transferida e negociada como crédito imobiliário consiste na multiplicação da área do lote pelo coeficiente de aproveitamento básico, subtraindo-se do resultado a área já construída. Deve-se, é claro, ponderar as equivalências de áreas cujos valores de mercado apresentam diferenças. A área resultante multiplicada pelos valores de mercado corresponde ao valor da compensação financeira ao proprietário.
A TDC foi incluída como possibilidade no novo Plano Diretor de Itajaí de 2024, trazendo um grande avanço para a legislação, porém permanece sem a regulamentação devida para que seja operacionalizada. O Município de Itajaí conta com 20 imóveis tombados, cujos proprietários, inclusive a própria administração pública, podem beneficiar-se da TDC.
Outros municípios brasileiros já aplicam a TDC, como Curitiba, São Paulo e Belo Horizonte. A efetivação da TDC no Município de Itajaí faz-se justa e necessária, não somente para compensar os proprietários dos imóveis tombados, mas para colaborar com uma maior integração entre as políticas públicas urbanas e de patrimônio cultural, bem como promover um equilíbrio de forças entre a preservação de exemplares históricos representativos e o avanço voraz do mercado imobiliário.
Autor: Eliezer Patissi
Bacharel em Administração Pública (ESAG/UDESC), Engenheiro Civil, Mestre em Gestão de Políticas Públicas (UNIVALI), Membro do Conselho Municipal de Patrimônio Cultural e Conselho Municipal de Políticas Culturais.
Por Álvaro Castro
Publicada na Revista Sopa de Siri – edição 291 outubro/2026 – páginas 24
